物业版：

编者按：随着人们对生活品质的要求越来越高，物业管理成为了时下人们做出购房选择的重要因素。这也使得物业服务成为了许多房地产商取得销售佳绩的“杀手锏”。然而，物业管理这个与千家万户息息相关的行业，长久以来却在困局中挣扎，一方面要达到业主要求的服务质量，一方面要为开发商及水电气热等部门遗留问题埋单，全行业步履维艰。而业主与物业之间，似乎也总觉得少了点什么，太多的问题需要理解与沟通。

即日起，房地产报推出《物业版》，意在业主、物业企业与物业管理部门之间架起一座桥梁，在大物业时代，探索全行业发展最新动态，共同营造温馨家园。

物业是和业主过日子

——专访长春市物业协会副会长刘连祥

在物业服务收费并未完全市场化、行业规范有待完善的情况下，大多数住宅类物业公司都处于微利甚至是亏损状态，力旺物业今年开始全面盈利。 作为本土地产的龙头企业，力旺物业为力旺地产赢得口碑。有何法宝？对行业发展有何建言？8月初，本报记者专访了长春市物业协会副会长、力旺地产副总经理、力旺物业总经理刘连祥。

房地产报：如果说房子是硬件，那么物业服务就是软件。后者的服务周期要远远超过房子的开发周期。如果从房地产开发企业的角度，你如何看待物业服务的价值？

刘连祥：优质的物业服务会对开发企业形成长期的品牌支撑作用。 物业服务是房地产开发的功能延升，一个项目的开发周期大概两三年，但交付后业主的使用周期是几十年，如果业主满意，就可能发生重复购买或口碑传播的行为，这种品牌效应是非常牢靠的。

力旺物业是行业中少有的将物业服务贯穿到整个房地产开发全周期的公司。力旺物业从项目前期拿地就开始介入，一直到中期施工、后期交付。例如在拿地规划阶段，物业公司将提出物业管理和业主使用的建议；在施工阶段，物业前期介入组的工程师会在工地上督促施工进度、监督施工质量；在房屋交付前，力旺物业和力旺地产要对房屋进行2轮验收和整改。我们统计了一下，物业的前期介入组向地产公司提出的合理化建议被采纳在90%以上，将客户视角提前介入到研发、工程、销售等各个环节，提前为业主把好关。这相当于给地产开发装上了客户视角的瞄准镜，这对力旺地产品牌给予了价值支持。

房地产报：能举个例子吗？

刘连祥：比如说，交房前的验房以及交房后的跟踪服务时，我们把业主改动较大的部位记录下来，如果这种改动具有普遍性，我们会研究是否设计的不合理。力旺·弗朗明歌五期大户型多设有保姆间，后来发现业主大多请钟点工，保姆间用不上，很多业主就将保姆间改造成客厅或书房了。于是我们及时跟设计部门反映，在后期建设时，基本上就取消了保姆间。这样既是节约了成本，又能更好满足客户需要。

房地产报：  由于物业服务收费并未完全市场化、行业规范有待完善等原因，大多数住宅类物业公司都处于微利甚至是亏损状态，力旺物业的情况是怎样的？对于行业未来发展，有哪些经验值得借鉴？

刘连祥：目前较好的物业公司，大多数是依托大型房地产公司生存。一方面，物业服务收费的价格机制没有实现市场化，物业费甚至五年、十年一成不变；另一方面，物业公司两大成本———水电气等能源消耗和人力成本却直线上升，两者的差距造成了物业公司盈利艰难的局面。

但对于力旺物业而言，坚持服务品质是首要任务，经营上的考虑是第二位的。由于力旺地产每年会给物业公司进行适当补贴，同时由于接管项目逐渐增多而形成了一定的规模效应，今年力旺物业整体上处于盈亏持平的状态。

物业服务是服务业，归根到底依靠的是人。做物业与做销售是两个概念，物业是和业主过日子，是在细水长流中注入真实与感动。我们希望通过高素质的服务人员，向业主提供“满意+惊喜”的物业服务。

未来发展方面，我们去龙湖考察过，感触很深。注重细节，注重业主感受，在努力使房屋保值、增值的同时，提高物业公司个性化服务能力，注重物业公司自身的创新求变。业主的资产委托管理与经营，应该是未来十年发展的主流。 

帮您问：

物业是个大问题。对开发商而言，交房意味着流程的结束，但对业主而言，生活才刚刚开始。《房地产报》设立物业版，关注业主的喜悦与烦恼，物业的烦恼和建议，都将一一展现，请发邮件至2006816@163.com说说物业的那些事。这里有房地局物业处的管理人士，有专家和律师，还有分担忧愁的读者和业主。

新房没住也要交物业费吗？

家住长春市二道区某楼盘的读者孙艳：新买的房子，开发商交钥匙了，但是我暂时不住，物业费也要照交吗？

房地局物业处：这个问题是很多业主都很关心的问题，国家相关规定以及《物权法》《物业管理条例》中都有明确指出，只要业主对房屋进行验收，办完入住的业主必须交纳物业费。只要产权在此，业主就有权利和义务交物业费。

顶层漏雨  咋办？

家住长春市汽车区的读者张先生反应，2008年入住的小区，顶层出现严重漏雨现象，住户苦不堪言。请问这个问题是否是物业的责任？

房地局物业处：按照读者所说，这个房子还没有过五年保修期，所以应该由地产公司负责维修，消费者可以按照合同约定向地产公司提出维修要求。

  长春市物业维修资金管理中心：如果房屋确实过了保修期可以申请启用维修资金。但申请这笔资金，需要“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。

记者了解，2011年1月1日起实施的《长春市物业专项维修资金管理办法》中也对资金使用的表决方法进行了完善，在“双2/3原则”的基础上，明确确定了参加“双2/3”表决的业主范围，具有使用维修资金表决权的应当是“与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主”，举个简单的例子，像张女士这样，如果一栋楼，1单元的顶楼破损，原本需要整栋楼的三分之二业主同意，而现在只需要1单元的三分之二业主同意就可以了。